Direito Imobiliário

Sócio de terreno pode impedir o leilão do imóvel? Entenda seus direitos

Saiba o que acontece quando um imóvel em copropriedade é penhorado por dívida do outro sócio e quais direitos o coproprietário não devedor pode exercer

📅 30 de junho de 2026 ✍️ Dra. Fabiana Fiuza

📌 Quando um imóvel pertence a mais de uma pessoa, a dívida de apenas um coproprietário pode levar o bem inteiro a leilão judicial. O coproprietário que não é devedor não consegue impedir a venda, mas possui direitos importantes, como preferência na arrematação, proteção contra venda por preço vil e recebimento da parte que lhe cabe no valor do imóvel.

Muitas pessoas compram imóveis em conjunto com familiares, amigos ou sócios, seja para investimento, seja em razão de herança ou inventário. O problema surge quando um dos coproprietários contrai uma dívida e o imóvel é penhorado para garantir o pagamento do credor.

Foi exatamente essa a situação de Marcelo Silva, que procurou o escritório Dias Batista Advogados após descobrir que um terreno de sua copropriedade seria levado a leilão por dívida do outro sócio, da qual ele não participava.

A Dra. Fabiana Fiuza explica que, embora o coproprietário não devedor não consiga impedir o leilão, a lei lhe assegura uma série de direitos destinados a proteger seu patrimônio e evitar prejuízos indevidos.

""O coproprietário não vai conseguir impedir o leilão, mas nem tudo está perdido. Ele tem direitos que devem ser observados, como a prioridade na arrematação e o recebimento da sua parte do valor." — Dra. Fabiana Fiuza"

Art. 843 do CPCDispositivo legal que autoriza a alienação judicial de bem indivisível e protege os direitos do coproprietário não devedor

50% do valorParcela que o coproprietário não devedor recebe em uma copropriedade igualitária após o leilão

💡 Ao ser intimado sobre penhora de imóvel em copropriedade, acompanhe imediatamente o processo, verifique a avaliação judicial e consulte um advogado antes da realização do leilão para garantir o exercício do direito de preferência e o recebimento correto da sua quota-parte.

O coproprietário pode impedir o leilão?

A resposta é não. O coproprietário que não tem relação com a dívida não consegue impedir o leilão do imóvel, ainda que a penhora recaia apenas sobre a quota do devedor.

Isso ocorre porque o terreno é considerado um bem indivisível, não sendo possível separar fisicamente apenas a parte do devedor para venda. O art. 843 do Código de Processo Civil autoriza a alienação judicial do imóvel em sua totalidade, desde que sejam preservados os direitos do coproprietário estranho à execução.

O Superior Tribunal de Justiça já consolidou o entendimento de que a penhora não pode atingir a parte pertencente ao coproprietário não devedor, mas isso não impede a venda do bem inteiro em leilão judicial.

Direito de preferência na arrematação

O coproprietário possui prioridade para adquirir o imóvel no leilão, em igualdade de condições com qualquer outro interessado.

Na prática, se ele tiver interesse e capacidade financeira, poderá exercer o direito de preferência e arrematar o bem antes de terceiros. Essa regra evita que um estranho passe a integrar a copropriedade e imponha uma convivência forçada ao coproprietário remanescente.

Valor mínimo de venda

Outro direito importante é exigir que o imóvel não seja vendido por preço inferior ao valor da avaliação judicial. A proteção contra o chamado preço vil busca preservar o patrimônio tanto do devedor quanto do coproprietário não devedor.

Se houver indícios de venda por valor manifestamente inadequado, o coproprietário pode questionar judicialmente o leilão e requerer a observância da avaliação oficial.

Recebimento da parte que lhe pertence

Após a venda do imóvel, o coproprietário não devedor tem direito a receber o valor correspondente à sua quota-parte. No caso de copropriedade igualitária, isso significa o recebimento de 50% do valor do imóvel.

Somente a parte pertencente ao coproprietário devedor poderá ser utilizada para satisfação da dívida executada. A parcela do coproprietário estranho à execução deve ser preservada e liberada em seu favor.

O que diz o Código de Processo Civil?

O principal fundamento jurídico para essas situações é o art. 843 do CPC, que autoriza a alienação judicial de bem indivisível e assegura ao coproprietário o recebimento do valor correspondente à sua parte.

Além disso, o CPC determina que os direitos do coproprietário sejam observados durante toda a execução, impedindo que a cobrança ultrapasse a esfera patrimonial do devedor.

O que fazer se você estiver nessa situação?

Se um imóvel de sua copropriedade estiver sendo penhorado por dívida do outro sócio, algumas providências são fundamentais:

Acompanhar o processo judicial e verificar as datas do leilão.
Conferir o valor da avaliação do imóvel.
Avaliar a possibilidade de exercer o direito de preferência.
Impugnar eventual tentativa de venda por valor inferior à avaliação.
Buscar orientação jurídica especializada para garantir o recebimento correto da quota-parte.

A atuação preventiva costuma ser decisiva para evitar prejuízos patrimoniais relevantes.

Conclusão

O fato de um imóvel estar em copropriedade não impede que ele seja levado a leilão por dívida de um dos sócios. O coproprietário não devedor, em regra, não consegue impedir a venda judicial, mas possui garantias legais importantes que devem ser rigorosamente respeitadas.

Entre essas garantias estão o direito de preferência na arrematação, a proteção contra venda por preço vil e o recebimento integral da parte que lhe pertence no valor do imóvel.

Diante de uma penhora em copropriedade, o acompanhamento próximo do processo e a orientação de um advogado especializado em Direito Imobiliário são essenciais para preservar o patrimônio e assegurar que todos os direitos do coproprietário sejam efetivamente observados.

Assista ao vídeo abaixo para mais detalhes sobre o caso e orientações práticas sobre como agir em situações de penhora e leilão de imóvel em copropriedade.