Comissão de corretagem: você é obrigado a pagar? Entenda de uma vez por todas

Imagine que você quer vender seu carro. Você anuncia, mostra para os interessados, negocia... mas não consegue fechar negócio. Aí você procura um corretor, que tem contatos e sabe como vender. Ele apresenta o carro para várias pessoas e, finalmente, aparece um comprador. O negócio fecha. Por esse trabalho, o corretor recebe uma comissão – uma porcentagem do valor da venda.

No mercado imobiliário, a lógica é a mesma. A comissão de corretagem é o pagamento pelo serviço de aproximar quem quer vender de quem quer comprar. Esse serviço é regulamentado por lei (Lei nº 6.530/78) e está previsto no Código Civil.

Por regra, quem contrata o corretor é quem paga a comissão. Ou seja, se o vendedor (construtora ou incorporadora) procurou o corretor para vender os imóveis, a obrigação de pagar seria dele. Mas, na prática, muitas construtoras repassam esse custo para o comprador. E é aí que mora o problema.

A resposta não é um simples sim ou não. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) analisou essa questão e decidiu que é permitido cobrar a comissão do comprador, desde que duas condições sejam cumpridas:

• Informação prévia e clara: antes de você assinar qualquer papel, o contrato deve mostrar, bem destacado, qual é o valor total do imóvel e quanto disso corresponde à comissão de corretagem. Nada de letras minúsculas escondidas no meio do texto.
• Transparência total: a comissão não pode estar embutida no preço de forma disfarçada, para depois ser cobrada como um extra. O comprador precisa saber exatamente o que está pagando.

Essa decisão do STJ ficou conhecida como Tema 938 e vale para todos os casos semelhantes em todo o país.

A cobrança será ilegal e abusiva nas seguintes situações:

• Você não foi avisado antes: se só descobriu a comissão depois de assinar, ou se o valor não estava claro no contrato, a cobrança é indevida.
• A comissão foi escondida no preço: se a construtora colocou um valor X no anúncio e depois, na hora de fechar, apareceu com uma taxa extra de corretagem, isso é dissimulação e não pode.
• O negócio não foi concluído: a comissão só é devida se a venda realmente acontecer. Se você desistiu ou o negócio não foi para frente, não há o que pagar.

O ministro do STJ que analisou o caso, Ricardo Villas Bôas Cueva, resumiu bem: O que importa é verificar se a comissão não foi escamoteada na fase pré-contratual, como se estivesse embutida no preço, para depois ser cobrada como um valor adicional, gerando aumento indevido.

Se você já pagou e acha que foi enganado, não se desespere. Você tem direitos e pode correr atrás. O Dr. Murilo orienta os seguintes passos:

1. Guarde todos os documentos: contrato de compra e venda, comprovantes de pagamento da comissão, e-mails, anúncios – tudo o que mostrar como a cobrança foi feita.
2. Reveja o contrato: verifique se o valor da comissão estava claramente destacado e se você foi informado antes de assinar.
3. Procure um advogado especializado: um profissional de Direito Imobiliário e do Consumidor poderá analisar seu caso e dizer se a cobrança foi legítima ou não.
4. Entre com uma ação na Justiça: se ficar comprovado que a cobrança foi abusiva, você pode pedir a devolução do valor pago (restituição) e, dependendo do caso, uma indenização por danos morais.

Atenção: o STJ definiu que o prazo para pedir a restituição é de 3 anos a partir do dia em que você pagou. Depois desse prazo, você perde o direito. Por isso, não deixe para depois.

Prevenir é sempre melhor do que remediar. Antes de assinar qualquer contrato de compra de imóvel, faça estas perguntas:

• O valor total do imóvel está claramente especificado?
• A comissão de corretagem está destacada separadamente?
• Essas informações foram apresentadas antes de eu decidir comprar?

Se a resposta para qualquer uma dessas perguntas for não, desconfie. Peça esclarecimentos por escrito e, se necessário, consulte um advogado antes de assinar. Lembre-se: informação é a sua melhor defesa.